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Il contratto preliminare: cosa vincola davvero, tra la firma e il rogito
Nelle compravendite, specie immobiliari, raramente si passa in un solo atto dalla trattativa alla firma definitiva. Nel mezzo c'è quasi sempre il contratto preliminare — ciò che comunemente si chiama «compromesso». È un errore diffuso considerarlo un passaggio informale o una semplice promessa: è un vero contratto, che crea obblighi vincolanti e, se ben costruito, è lo strumento che protegge chi compra nel periodo più delicato, quello che separa l'accordo dal rogito.
Che cos'è: un obbligo a concludere il contratto
Con il preliminare le parti non trasferiscono ancora il bene: si obbligano reciprocamente a stipulare in futuro il contratto definitivo (ad esempio l'atto notarile di compravendita), a condizioni già fissate. Chi firma un compromesso, quindi, non è «ancora libero»: è giuridicamente tenuto ad arrivare al definitivo. È questa la differenza sostanziale rispetto a una semplice proposta o a una trattativa avanzata.
La forma: deve essere quella del contratto definitivo
L'art. 1351 c.c. impone una regola spesso ignorata: il preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Per la vendita di un immobile, che richiede la forma scritta, il compromesso verbale o concluso solo via messaggi non ha valore. La forma scritta non è un dettaglio: è condizione di esistenza dell'accordo.
Se l'altra parte non si presenta al rogito: l'art. 2932 c.c.
Qui sta la tutela più forte, e la ragione per cui il preliminare conviene. Se chi si è obbligato rifiuta poi di stipulare il definitivo, l'altra parte non è costretta a «accontentarsi» del risarcimento: può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produce direttamente gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.). In una compravendita immobiliare, significa che la sentenza tiene luogo del rogito e trasferisce la proprietà. È il cosiddetto rimedio dell'esecuzione in forma specifica: l'obbligo di vendere, o di comprare, può essere realizzato anche contro la volontà dell'inadempiente.
La trascrizione del preliminare: proteggersi nel frattempo
Tra la firma del compromesso e il rogito possono passare mesi. In quel lasso di tempo il promittente venditore, almeno in teoria, potrebbe vendere a un terzo, oppure il bene potrebbe essere colpito da un'ipoteca o da un pignoramento. Contro questo rischio l'ordinamento offre uno strumento prezioso e sottoutilizzato: la trascrizione del contratto preliminare (art. 2645-bis c.c.).
Trascrivere il preliminare nei registri immobiliari crea un effetto «prenotativo»: le vendite o le iscrizioni pregiudizievoli trascritte dopo non sono opponibili al promissario acquirente. In pratica, chi ha trascritto il compromesso «prenota» la propria posizione. L'effetto non è però illimitato nel tempo: cessa se entro un anno dalla data convenuta per il definitivo — e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare — non viene trascritto il contratto definitivo o la domanda giudiziale ex art. 2932. La trascrizione richiede l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata: comporta cioè l'intervento del notaio, con un costo che quasi sempre vale la tutela che offre.
La caparra: cosa succede se qualcosa va storto
Nel preliminare si inserisce quasi sempre una somma a titolo di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). È bene sapere che cosa comporta: se è inadempiente chi ha versato la caparra, l'altra parte può trattenerla; se è inadempiente chi l'ha ricevuta, chi l'ha versata può pretenderne il doppio. In alternativa, la parte fedele può scegliere di non recedere e domandare l'esecuzione o il risarcimento secondo le regole ordinarie. La qualificazione della somma — caparra, acconto, o caparra penitenziale — cambia radicalmente gli effetti, e va definita con chiarezza nel testo, non lasciata all'ambiguità.
Un'attenzione particolare: gli immobili «da costruire»
Chi acquista sulla carta, da un costruttore, un immobile non ancora ultimato gode di tutele rafforzate (D.Lgs. 122/2005): il costruttore deve rilasciare una fideiussione a garanzia delle somme versate prima del rogito e una polizza decennale sui gravi difetti dell'immobile, e il preliminare deve avere un contenuto minimo prescritto per legge. Sono garanzie pensate proprio per il rischio che l'impresa fallisca prima della consegna: verificarne la presenza è, in questi casi, il primo controllo da fare.
Che cosa verificare prima di firmare
- la titolarità e la provenienza del bene in capo al venditore;
- l'assenza di ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli;
- la conformità urbanistica e catastale dell'immobile;
- un termine certo per la stipula del definitivo, ed eventuali condizioni sospensive (ad esempio l'ottenimento del mutuo);
- la natura esatta delle somme versate (caparra o acconto) e l'opportunità di trascrivere il preliminare.
Il compromesso non è un modulo da firmare in fretta per «bloccare l'affare»: è l'atto che definisce, in anticipo, come andranno le cose se tutto fila liscio e — soprattutto — cosa accadrà se qualcosa si inceppa. È lì, prima della firma, che si gioca gran parte della sicurezza dell'operazione.
Riferimenti normativi: artt. 1351, 1385, 2645-bis, 2932 c.c.; D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (tutela degli acquirenti di immobili da costruire). Sul cosiddetto «preliminare di preliminare», Cass., Sez. Un., 6 marzo 2015, n. 4628.