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Delibera condominiale: come e entro quando impugnarla
L'assemblea di condominio decide a maggioranza, e la decisione vincola tutti, anche chi non era d'accordo. Questo non significa che una delibera vada subita sempre: se è stata adottata in violazione della legge o del regolamento, il condomino può chiederne l'annullamento al giudice. I tempi però sono molto stretti, e chi lascia passare qualche settimana di troppo perde la possibilità di contestarla. Ecco come orientarsi.
Delibere annullabili e delibere nulle
La distinzione è decisiva, perché da essa dipende il termine per agire.
Sono annullabili le delibere viziate nel modo in cui si è arrivati alla decisione o nel contenuto, ma senza esorbitare dai poteri dell'assemblea. Gli esempi più frequenti: la convocazione irregolare (l'avviso deve giungere ad ogni condomino almeno cinque giorni prima della riunione, art. 66 disp. att. c.c.), il mancato raggiungimento delle maggioranze richieste (art. 1136 c.c.), la ripartizione di una spesa in violazione dei criteri di legge o del regolamento in un caso specifico.
Sono nulle, invece, solo le delibere affette dai vizi più gravi. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 14 aprile 2021, n. 9839) li hanno circoscritti: la mancanza originaria degli elementi essenziali della delibera, l'oggetto impossibile o illecito, e le decisioni su materie che non rientrano nelle attribuzioni dell'assemblea, come quelle che incidono sui diritti dei singoli sulle proprietà esclusive. Anche la modifica in via generale dei criteri di ripartizione delle spese, adottata a maggioranza, è nulla.
La nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, senza il limite dei trenta giorni. La grande maggioranza dei vizi, però, rende la delibera soltanto annullabile: per questo il termine è il primo aspetto da tenere sotto controllo.
Chi può impugnare
L'azione di annullamento spetta al condomino assente, dissenziente o astenuto (art. 1137, secondo comma, c.c.). Chi ha votato a favore, di regola, non può poi contestare la decisione a cui ha contribuito. Per questo, in assemblea, conviene far risultare a verbale il proprio voto contrario o l'astensione, con le ragioni.
Il termine: trenta giorni
La domanda va proposta entro trenta giorni, un termine di decadenza. Cambia il momento da cui si conta:
- per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, dalla data dell'assemblea;
- per chi era assente, dalla data in cui ha ricevuto la comunicazione della delibera, di solito con l'invio del verbale.
Per l'assente è quindi importante conservare la busta, la ricevuta della PEC o comunque la prova della data di ricezione del verbale.
Prima del giudice, la mediazione
Le liti in materia di condominio rientrano tra quelle per cui la mediazione è condizione di procedibilità (D.Lgs. 28/2010; art. 71-quater disp. att. c.c.). In pratica, entro i trenta giorni la domanda di mediazione va depositata presso un organismo del luogo in cui si trova il condominio e comunicata al condominio: è dalla comunicazione, e non dal semplice deposito, che la domanda impedisce la decadenza. L'effetto vale una sola volta. Se l'accordo non si raggiunge, la causa va iniziata entro un nuovo termine di trenta giorni, che decorre dal deposito del verbale conclusivo della mediazione.
La mediazione non è una formalità. È spesso la sede in cui l'amministratore e gli altri condomini, messi di fronte a un vizio evidente, preferiscono riconvocare l'assemblea e rimediare, evitando i costi di una causa.
La delibera resta efficace: la sospensione
Impugnare non blocca automaticamente la decisione. La delibera continua ad essere eseguita, salvo che il giudice ne ordini la sospensione (art. 1137, terzo comma, c.c.). Se la delibera autorizza, ad esempio, lavori che modificherebbero in modo difficilmente reversibile le parti comuni, può essere necessario chiedere subito la sospensione. Attenzione: la richiesta di sospensione presentata prima della causa non ferma il decorso dei trenta giorni.
Cosa fare in pratica
- procurarsi il verbale dell'assemblea, e l'avviso di convocazione ricevuto;
- annotare la data da cui decorre il termine: quella dell'assemblea, o quella di ricezione del verbale se si era assenti;
- far valutare subito se il vizio rende la delibera annullabile o nulla, e se conviene agire;
- se si decide di procedere, depositare la domanda di mediazione e farla comunicare al condominio entro i trenta giorni;
- se la delibera sta per essere eseguita con effetti dannosi, valutare la richiesta di sospensione.
In sintesi
Una delibera condominiale illegittima si può contestare, ma i tempi sono brevi: trenta giorni dalla riunione o dalla ricezione del verbale, da utilizzare per la mediazione obbligatoria. Solo i vizi più gravi rendono la delibera nulla e contestabile senza limiti di tempo. Muoversi presto permette di scegliere la strada più efficace, che spesso è un nuovo voto dell'assemblea piuttosto che una causa.
Riferimenti normativi: artt. 1136 e 1137 c.c.; artt. 66 e 71-quater disp. att. c.c.; D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 (mediazione), artt. 5, 8 e 11, come modificato dal D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 e dal D.Lgs. 27 dicembre 2024, n. 216; Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839.